22年6月份以后，临港新房供应开始放量，新盘认购情况总体来说不是很好，这让外界对临港的质疑也多了起来。加上临港“重磅炸弹”一直延后，购房者的观望情绪越来越浓。又伴随着上海楼市尤其是郊区新房普遍低迷，临港新房市场也在年末进入了最寒冷的冬季。
临港到底还行不行？
鱼叔的观点是：首先要把临港楼市和临港两个概念从逻辑上分开来。临港楼市因为新房供应量太大，出现了明显的供过于求，整体确实受压；但临港楼市不行，不等于临港不行。临港行不行，根本上是看产业。产业只要行，其他的都是时间问题，当然也需要些时间。
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新房供大于求，低迷还将持续
尽管今年4批次新房，临港有金融湾晶和星璟原（一批次）开盘日光的辉煌，但临港新房6月重启之后，整体陷入了低迷，是个不争的事实。
22年上市新房共14105套，平均认购率56%，和2021年平均150%认购率，落差巨大。这个认购率，放到郊区五大新城相比，还很不理想。而已出让的土地，还有超过3万套新房待入市。
虽然认购率不理想，但临港新房的成交量还是非常可观，1-9月网签8517套，几乎是第2-4名的总和！宇宙中心虹桥徐泾，同期只网签了2803套新房。全年实际去化预计在1-1.1万套之间，成交量同样在上海各个片区高居第一。
临港新房的问题，就是供应量太大了！2021年上市了10059套，2022年上市14105套。这个供应量，放在上海任何一个板块，包括虹桥，市场都要凉凉！
可以判断，如果临港接下来的政策达不到真正的重磅炸弹级，楼市总体的低迷还会持续一段时间（不排除个案的爆发）。
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楼市有起伏周期，新城要建设时间
关心临港发展的朋友，都对这种局面忧心忡忡。
作为一个在房地产行业从业20年的老司机，看过多次楼市惨淡的局面之后，尤其是有过楼盘开盘卖掉个位数的经历，临港楼市当下的低迷简直不是事。
看一下最近网上过去十年上海楼盘涨幅排行榜，其中相当多的项目，当时都是严重滞销的，都是靠中介“忽悠”，靠销售求爷爷告奶奶卖掉的。
看一下过去全国的新城，很多都曾叫过“鬼城”，而现在大都是车水马龙，房价高过老城。
楼市起伏有周期，新城建设需要时间。
一个阶段内供过于求，并不可怕。市场本身会调整，房子不好卖了，土地自然没人买，后续供应必然会减少。只要产业在发展，经济在增长，人口在增加，供求关系自然回归正常，甚至发生逆转。
临港到底行不行，楼市表现只是其中一个剖面，最根本的还是看产业和人口。
产业不行，楼市火热，那才是真的危险。产业强劲，楼市低迷，其实是在蓄势。
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临港产业没问题，人口导入仍需突破
可能也有朋友基于身边的感知，觉得临港的产业也不行。原因是办公楼空置，普通人工作不好找。这是事实，但并不是事实的全部。
临港目前的主导产业，是2.5产业，介于第二产业（工业）与第三产业（服务业）之间的科研与先进智造行业，招工对象主要是科研人员与技能工人，且以技能工人为主。我们之前文章分析过，郊区新城最适合的，就是这类对土地有要求，对配套要求不高的2.5产业。郊区新城上来直接搞服务业鲜有成功案例，办公物业，要么空置，要么当公寓卖掉。
2023年全市正式+预备科技产业类项目共93个，其中临港新片区共26个，占比约28%，在上海各个区域片区中遥遥领先。这充分说明临港在上海产业发展中的重要地位。
具体见：今年上海93个重大产业项目，临港26个。实力诠释什么叫经济增长极和发动机~
新能源汽车2022年产业率先突破2000亿，临港还有重装备、集成电路、人工智能、生物制药、航空航天等多个高端产业，都在快速发展，并在上海已经占有一席之地。后面我们会为大家详细解读。这里先说结论：临港的产业发展总体上是超出预期的。
理想的状态当然是随着产业起来，人口快速导入，城市面貌日新月异。
临港面临真正的问题，是时代际遇不算好：国内没有了人口红利，国际上美国人带头搞脱钩。临港要想获得跨越式大发展，确实要有强力政策推动。其中一项，便是相对独立的人口政策，解决从产业发展到人口导入的潜在障碍。
这个问题已经得到了重视，所以才有三周年时提到了国家和上海层面两个新政策。虽然国家层面方案还未出台，上海细则还未落地，但方向已经有了。政策也许不能一步到位，但也可以逐步加码。
正如一句让大家耳朵起茧的老话所言：前途是光明的，道路是曲折的。临港的发展当然不可能一帆风顺，楼市进入低迷，某个产业受到重创（假设），包括后续还会产生各种各样的问题，都不足为怪。
只要临港新片区国家战略方向不变，只要前沿产业发展这个引擎不灭，只要政策支持不断加油，虽有坎坷曲折，但临港这列车就会一直往前走。
毛主席教导我们：推动事物发展的，是解决主要矛盾。
