我们前面分别分析过上海真如副中心、奉贤海湾和美兰湖等规划失败的案例。简单总结：
1）真如副中心“规划变鬼话”的核心原因在于拆迁及囤地造成的开发速度拖累，贻误时机。但由于处在中心城区位置，失败了依然是好地方，只是和其他副中心相比的相对滞后些。
曾经的铜川路水产市场
2）奉贤海湾，本身是不切实际的规划定位。这种远郊，一旦规划失败，基本是一地鸡毛。
海湾烂尾办公楼现状
3）美兰湖，总结起来是能量密度不够。这种郊环外生地，没有足够能量密度，难以短期内引发质变。
萧条的北欧风情街
确实，城市的扩张有着由中心向周边蔓延渗透发展的自然规律。所以，在自然状态下，繁华程度与房价也呈环线向外阶梯式递减。
临港这种地方如果按照自然状态发展，基本就是荒郊农村，只有少量原住民居住，房子根本就不会值钱。
正是在政府规划的引领下，一些区域能够异军突起。比如前滩，就跳出了浦西传统的环线逻辑。新江湾也比离中心更近的五角场房价要高。
所谓规划，就是通过人为的力量，推动一个城市/板块摆脱自然发展状态，获得跳跃式成长。显然，任何非自然状态成长都是不容易的，一不小心就会失败。
总结下来，我们认为一个板块成功获得跳跃式成长，需要具备三个要素：
1）要有一定的资源禀赋。所谓“靠山吃山靠水吃水”，有富邻则可以傍大款！啥都没有硬钢，真的是蛮难的，需要几代人的艰苦奋斗~
2）规划要科学。首先要保证走的路是对的，然后才是快与慢的问题。这方面我们政府也越来越专业了，尤其是现在的上海~
3）投入的能量密度要足够，时间还要持久！禀赋越差，规划愿景越大，投入就要越大！
1、临港有资源禀赋吗？
上海具有自然禀赋的地方较少，海岸线虽长但不能用，山只有一个佘山。所以，很多情况下，最主要的自然禀赋就是距离市中心的距离。距离市中心近，再不济也能混个睡城，比如九亭，南翔等。
举个例子，南翔之前也有第一个市郊CBD的宏伟规划。虽然CBD没建成，但依托近郊的位置，及沪嘉高速11号地铁等，以及留云湖等较好的环境，标杆次新房华润中央公园价格也到了约7.5万/平。
位于上海最东南角，距离市中心超级远，海又不能成为景观，临港有资源禀赋吗？
本来临港没有任何资源，但20年前上海政府的一个动作，让临港有了独一无二的禀赋，各种后天资源因此而来，可谓化腐朽为神奇。
这个动作就是租借并开发洋山港！上海最近的深水良港，就成为了临港的自然资源禀赋！
因港而生、因港而兴！
洋山港是临港的源头，从洋山港到芦潮港，临港新城因此而来，经十余年蛰伏蝶变为临港新片区！（洋山港的故事可谓精彩纷呈，有兴趣的朋友可以自行百度）
洋山港更是临港新片区城市文化的灵魂之一。面向太平洋，联通全球，融入世界，“更深层次、更宽领域、更大力度的全方位高水平开放”，才是临港新片区成立的宗旨。
我们可能大多对洋山港一点也不关心，这很正常。但如果要真正理解临港新片区，需要知道临港新片区成立的目的，临港新片区虽然不叫经济特区，但其实是最特的特区。这才是临港的本质。
这种定位决定了临港的上限是类似香港和新加坡这样的世界港口城市，而不是上海五大新城之一的南汇新城。这个定位也给了临港独一无二的政策支持，以支撑临港外向型经济的发展路径。
2、临港的规划科学吗？
说到科学规划，鱼叔也不是专业人士，但凭感觉会知道市区、近郊和远郊的发展逻辑是不一样的。特别是临港这样的超级远郊，实在太远了，按照常规的发展思路肯定行不通。
如何评价一个远郊生地是否发展起来，一个根本的指标是人口。
一个显而易见的事实是，临港距离市区太远，紧靠市域铁交通改善还不足以导入足够的人口，如果当地没有就业和赚钱的机会，靠城区人口钟摆式往返，肯定行不通。依靠产业，导入足够多本地就业和居住人口，产城融合，职住一体，才是这种远郊新城的出路。
网友调侃“临港有多远”
从置业的角度，决定南汇新城等远郊新城城市价值的，首先是产业，以及产业导入人口的数量与质量。如果把远郊新城比如成一棵树，那么产业是根，人口是干，交通是脉，学校商业等各类配套是枝叶，最终开出价值的果。产业强，导入的人才层次高、数量大，房产价值中枢的上升是水到渠成的事。没有产业和人口，高房价终究是昙花一现。
用产业导入人口，还有个误区。看上去服务业吸纳就业多，附加值高，所以很多新城很喜欢建办公楼建商场，希望迅速打造CBD。从经验来看，市中心可以这么干，远郊新城这么干大概率要失败。服务业分生产服务业和消费服务业，前者服务实体企业，后者服务当地人口。远郊新城如果没有实体企业的基础，又没有大量人口，服务业服务谁呢？商办楼必然变成空楼。
对于远郊新城来说，所谓科学规划有一个很重要的点，不仅要产业先行，而且还要遵循产业递进式发展规律，先行发展对交通、配套依赖度不那么高，但对土地有很大要求的制造业与科研行业，最为靠谱。因为远郊新城，缺的是配套，最丰富的资源就是土地。
特斯拉上海超级工厂
我们回过头再来看临港的发展路径，正是如此！
临港的产业基础首先是基于洋山港的国际航运及物流，以后在重装产业区搞海洋装备，发展海洋科技。临港新片区成立后，开始发力科创产业（集成电路/人工智能/生物医药/数字经济），并加大力度引入特斯拉/中芯国际等大制造业，以及生物医药制造，同时带动制造向智造升级，最后跨境金融贸易等现代服务业慢慢跟上，最终预期成为临港主导产业。
临港先行区产业布局地图
有了产业逐步导入人口，同步甚至超前建设城市功能配套，如住宅、教育、商业、交通等，让引来的人留下来，在此安居并乐业。产业功能与城市配套有机结合，就是产城融合，职住平衡。
在城市功能配套上，临港目前做得算是较为超前了：
- 住宅方面出台了高品质住宅大纲，在绿建和低能耗方面的要求是全上海最高的；
- 教育更不用说了，明珠、建平、华师系、交附等等，处处都是学区房；
- 商业方面，目前有18个商业在建，2023年底一大批新商场开业；
- 交通方面，两港快线插队建设，还有一批市域线规划待建，中运量也在快速建设。
临港新片区的发展虽然大刀阔斧势若雷霆，但仔细看下来其实很有章法：产业先行，并且遵循产业演化的逻辑一步一个脚印，城市服务配套跟上甚至略超前。这比眉毛胡子一把抓的猛干，要靠谱很多。
3、临港的能量密度足够吗？
今天临港新片区的能量密度之大，大家有目共睹。
- 临港新片区（浦东部分）2021年1-8月固定资产投资总额约500亿，约等于陆家嘴+张江+世博前滩+金桥+保税区之和的87%！
- 2021年，临港新片区全社会固定资产投资完成1010.9亿元，同比增长约62%，两年年均增速58%。新片区揭牌成立以来，累计新签约产业项目和新开工城市功能建设项目涉及总投资已超过8000亿元。
- 揭牌以来累计签约项目1065个，2022年安排政府财力投资项目180亿元，新开工项目涉及总投资超过2500亿元。
但老的临港人知道，临港发生日新月异的变化，是新片区成立之后就这两三年的事情。临港新城实际上已经有20年的历史，但客观的说，在新片区成立之前，临港新城并不成功。如果没有新片区，临港新城可能就是和海湾、美兰湖一样的规划失败案例。
是临港新城的规划有问题吗？并不是！今天临港新片区的规划，沿袭了临港新城的规划框架，只是做了很多完善和优化，并加大力度落地而已！
之前的临港新城发展缓慢，问题只是在于投入的能量密度不够！远郊生地，要实现非常宏大的愿景，紧靠浦东新区一个区的力量不足以撬动。
而当临港新片区成为总书记交给上海的三项任务之一，化身国家战略，上海可以集全市之力，在政策和资金上给与最大程度的支持，临港才有了今天跨越式的大发展。
综上，从资源禀赋、规划合理性及能量密度三个维度来看，临港的发展目前似乎找不到漏洞。我们应该有充分理由对临港的崛起持有信心！
