最近提到滴水湖网上就有这么一个段子“滴水湖的水，是韭菜的眼泪”。目前百分之200的人提到临港几乎一致看好临港的未来，但是投资房产回报一定是在10年以上，短期一定是非常艰难的，目前仅适合工作在临港的。事实真的是这样么？难道别的地方短期有回报？他们不都限售五年了么?
今天我就来跟大家聊聊我对临港楼市未来10年的看法。
今天不想从产业、商业配套、学校去谈这几年临港日新月异的变化，这些都是有目共睹的，且妇孺皆知的。房地产短期更加看重的是政策。
说说临港这魔幻的楼市吧，2019年8月20日，临港迎来了一个巨大的机遇，习大大提出在此设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，“再造一个新浦东”的口号令人印象深刻。当天均价3.5万的临港101地王“三兄弟”几乎一扫而光，就连蓝湾的绿城、保利都争相涌入。
时间来到了2020年3月万达砖石湾售楼处一开放客户围得水泄不通,均价3.25万的价格实在太香了,隔壁101五兄弟挂牌价不低于5万的。进售楼处销售第一句话就问你有没有3.1人才证,售楼处开放时间也是限时的,当时就有很多市区来的叔叔阿姨嘴里喊着我们全款全款全款,销售就是不搭理他们，就差睡售楼处了。
4月27日万达砖石湾开盘总共房源724套当天售罄，至此临港第一个全人才小区诞生。同时临港的二手房价格达到高潮101洋房价格从新片区前的3万均价到5.5万的到手价，房东惜售生怕卖了买不到新房，客户却是盯着让房东收定金。回想起来这画面好气又好笑。
接着临港五盘在6月中旬入市，滴水湖三盘再次让临港楼市达到“癫”峰，仅首府少量非人才3.3买到，甚至蓝湾的入围分都到了44分。
从此临港的楼市慢慢开始松动起来，一个是新房供应量加大，另外就是临港二手房价格实在太吓人了，滴水涟岸6.5万左右，101次新房都是5.5万的价格，就连馨苑一期、二期都接近5万，宜浩佳园都要4万出头了，确实买不下去了，二手房成交量自然就下来了，随之而来的就是量价齐跌，一直到现在的贴本挂牌。次新房4万左右，房龄老点的2.5—3万，而且月成交仅个数。新房认购不过百组，泥城光明新城甚至仅17组。一个字惨。
就算当下临港楼市如此艰难，但我依然坚信2024年底至2025年初滴水湖次新房重回到5-6万的价格。
很多人认为临港未来10年不涨的原因就是每年2-3万套的新房供应，让临港市场无法短时间消化。
且不说滴水湖有多少套，乡镇有多少套吧。市场如果没有倒挂开发商怎么愿意去拿地，能大量土拍？怎么能加快建设？怎么人口大量导入？大家有没有想过2021年临港为什么能土拍出3.5万套房子的呢？
原因很简单因为临港市面上没有库存，二手房价格倒挂将近一半，所以开发商趋之若鹜。土拍价格1.5万，新房联动价3.3万，二手房卖5万。倒挂在未来上海楼市当中非常好的一个手段，永远拿一手房的供应量来控制二手房的价格。新房供应少了，自然积分高了，没有积分的自然买二手房了。临港更加特殊3.1人才证优先，满分在临港也显得那么无助。
2021年临港总供应21宗地块，提供约36346套住宅；临港今年共出让11宗地块，较去年减少10宗地块，但复盘上海全年的土供情况，我们仍然会发现，临港总出让面积约1250.11亩，仍居上海第一。出让面积占全市第一，推出相应套数也占据第一，临港11宗地块将提供14591套住宅。
其实大家发现没有，20年-21年临港是拍了好几块地的，只是当时临港的市场被3.1全部包揽两次之后，不仅3.3抢着买二手房甚至3.1都有买5万多的101二手房的。更重要的原因当然也是整个上海楼市热度都起来了，到处在上涨。看看临港5万价格还是便宜的和别的新城差不多价格，但临港是新片区啊，有大饼！很多人难以置信为什么会有五万六万买临港的，这就像今年年初为什么有人18万买前滩二手房9万多买徐泾不是同一个道理吗？马后炮又有什么好说的呢？
楼市都是有周期的，我们临港虽然离市区远但购房者都是需要上海购房资格，所以不会走出独立行情。无非人家跌的时候，临港跌的快点，抢跑，毕竟供应量大，不然怎么能消化掉呢？你们新房涨的时候，我联动价晚点涨，差距显现出来。
结合去年已拍未供应完的地块及项目，还有22年新拍地块，临港还有31319套房源待入市。其中环内1.2万套左右，环外加综合区8000套，各乡镇加起来一万来套。以目前临港楼市情况来看，最主要就是想办法把主城区的房子尽快消化掉，从而拉动各乡镇。
以过往的一年滴水湖万套左右供应量，目前的市场肯定是消化不了的，所以政策呢很快就会来了，不仅放宽3.1门槛，还要针对楼市进行人才购房补贴，取消认房认贷，甚至放松限购。更要增加对临港的信心，建议加快建设27号线，拓宽S2高速。
当然今年临港土拍一定是极少量的，因为开发商实在连底都托不住了。到2024年临港消化库存不多的时候，以目前上海楼市情况来看今年初政策一定会放宽的，到24年下半年正好上海楼市大行情又起来了，临港的3.1又要开始包揽了，几次一来3.3要么选择二手房要么去乡镇。
直到二手房价格重新回到6万左右，这样105和各乡镇又可以大量土拍了，到25年之后滴水湖虽然说放宽限价，但是供应量大依然会跟其它新城比还是会有价格上的优势应该会到3.6-4万的区间。故技重演市场好景不会太长，参考去年等新房大量上市之后3.1的人数虽然很多，但是都抵不住楼市市场下行，自己手上的二手房卖不出去，只能干瞪眼。临港房子虽然便宜，但也要300-400万，100-200万首付普通家庭不靠房产上的钱很难拿得出来的。
大家有没有发现临港楼市逻辑，各乡镇价格没有限价书院2.85还开一次涨一次价格到2.94万，泥城去年万达价格2.84万，今年的万祥土拍2.94万。
而滴水湖一直维持在3.3万-3.4万，更无底线的是小面积价格拉到2.5-3万之间。就连小可爱都知道，该买哪里了，妥妥的参照物，卖不掉也没关系。本地人的动迁房价格就会顶在那里2万左右，那么就可以用最小的差价置换到他们的宇宙中心。本来去年要卖2.5套才能换得起滴水湖一套，现在几乎是1.5：1了，这是给本地人的福利也是主城区聚人气的一种手段。但是好景不会太长，像泥城今年在荒地上新开一个光明价格就拉到了2.6万，所以二手房不割掉点肉是卖不出去的。机会总是稍纵即逝。
同理书院、万祥接下来就会在16号线书院站和东大公路站附近土拍，价格可能也是2.6-2.7万这个时候书院、万祥的动迁房也得割肉了，当下把握住机会抓紧置换出自己的二手房，而不是想着书院要大开发了。
蓝湾的定价是比较符合主城和乡镇之间的价值差距的3.3万2.2万三分之一左右，作为先行启动区的蓝湾以2.2万的价格引来无数投资客。
那么蓝湾为什么没有像书院、泥城那样定价，因为蓝湾是一个没多少本地人口的，还有就是担心价格上去奉贤人跑南桥去了，没办法起到主城聚人气作用。目的吸引产业人工作就业在当地，所以蓝湾的价格涨的比较凶的从大名城映园和电建泷悦蓝湾2.2万多的精装洋房到现在小高层2.5万的楼盘均价涨了不少。因为像蓝湾多数是首次购房的还有投资客，价格要是一直不动根本不急着入场的，所以必须得开一次涨一次。开了2.5万的小高层，2.3万的洋房就可以消化了。
综上所述临港想按照现在的速度继续开发下去，我判断临港楼市2024年底到2025年初滴水湖次新房就会重回6万的价格，各乡镇新房也就可以清盘了。
这样2025-2026年临港又会大量的土拍，各乡镇二手房刚涨价一点行情又结束了。在2030年之前临港一定会紧跟上海楼市周期，把握土拍节凑，联动价尽可能的低于其它几个新城，集中大量土拍可以减少投资客的涌入，筑底更安全，减少后期抛压，而各乡镇的价格很难突破三万的。所以2026-2027年入场主城区又是一个好机会。
那么问题来了，你新买的房子24年底能交房吗？
