12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表致辞。刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
这句话表明：国家将出台更积极的政策措施，引导信心回暖，促进楼市以拉动经济。
说实在的，这个剧情我们已经见过太过次了。楼市萎靡经济下滑，必然祭出房地产这个“夜壶”，政策狂轰乱砸一番，市场起来，再到过热，再打压，如此往复循环。房价在一轮轮调控中不断上涨到现在。
这次还是一样的剧情吗？上海楼市明年会怎么样？
叠加疫情正在放开，高峰期过后经济面有望触底，已经看到一些媒体开始唱多楼市，认为上海明年可能启动新的行情。这里，鱼叔也谈谈个人的看法（没有人能准确预知未来，仅为个人观点），先说结论：不认为明年会有新行情，大概率是不咸不淡的市场。
首先，在国家密集救市政策之下，全国市场确实有望止住下行态势，逐步回暖。这方面，我们要相信国家政策的力量。
但另一方面中国太大了，市场已经严重分化，楼市出了问题每个城市的病因并不一样，吃药的效果也不一样。有些城市其实已经房产严重过剩，即便政策强拉一波，也是回光返照，给一个逃顶出货的机会。
上海的朋友是幸运的。我们有着相对底子最厚、也最健康的楼市。
今年楼市的断崖式下滑，我们身在上海并没有特别的感受，我们根本难以想象其他城市楼市遍地停工项目，市场哀鸿遍野的惨烈局面。在这一轮全国的楼市调整期，上海可以是说走出了独立的行情。
前11个月，新房楼盘开盘260次，认购比大于1的有154次，占比59%，触发积分的有97次，占比43%（数据来源：好地网）。从四季度开始，认购率开始普遍出现下滑，但放到全年来看，上海新房市场相对而言还算非常火热的。
2021年是上海楼市调控最密集、贷款最难批、三价取低最难下手的一年。结果上海二手房的成交，依旧没下过1.2万套，始终全国第一。今年疫情后几个月的成交量，依旧围绕在1.6万套之上。
数据来源：链家研究院
四季度开始，上海楼市开始展现颓势。二手交易量下滑到1.6万套左右，新房市场开始出现认购率下滑，热门楼盘积分下降趋势。
也就是说，上海楼市从2020年中开始到现在的两年多时间，前半段处在一二手房同时强势，后半程处在新房强势二手房弱势的市场之中，总体来说市场其实并不算差！
2021年下半年二手房交易量下滑，是受到贷款政策影响。而今年的交易量萎靡，更大程度上受到新房市场的挤压：新房供应密集量大，分数越来越低，谁还愿意买高价的二手房？
2023年的新房市场大概率会保持今年这样的供应量，而新房市场的热度则会进一步下降。一个很简单的道理：韭菜需要一茬一茬的长，新房市场已经热了两年多了，不可能一直这么热下去的。
新房市场不好，二手房交易量也难以爆发。市场的不断调整，最终一二手房倒挂幅度趋小，市场才能进入新的平衡。明年的上海楼市，可能还处在趋向平衡的阶段，大体上就是不咸不淡。
即便疫情在几个月后企稳，我们也不认为上海楼市有动能启动新的向上行情。
当然，也没有必要过度看衰上海楼市。二手房价格下浮15-20%基本就是正常市场的底线，象之前学区房和临港滴水湖这样的暴跌，都是个案特例。
对于购房者来说，我们的建议是：
1）如果要买二手房，现在还没到抄底的时机。
2）如果买新房，如果你是高预算高积分要买顶流红盘的话，不用太急，估计明年机会更多。具有地段不可复制性的楼盘除外。
3）如果预算不高，本来就不指望顶流红盘，那市场就这样了，观望也占不到啥便宜。
以上只是一般原则。上海很大，每个区域板块都不一样，具体问题还是要具体分析。
