分析到祝桥时，我们的观点是：祝桥有非常好的规划，未来可期；但落地时间可能较久。因此当时4.5万/平的价格（刚卖完的新盘公元2040的公寓均价）作为自住还是可以接受，但短期内房价不具备上行预期。
万万没想到的是，祝桥又一新盘在上海第七批次新房中上市，小高层公寓价格跳涨20%，直奔5.4万/平！这是公元2040叠墅的价格！
只能说浦东购房者，真的太难了！
以下为5月份首发的祝桥分析文章。大家怎么看如今的祝桥？
祝桥规划解读
2015年，祝桥世界航空城的概念首次提出。2016年，浦东十三五产业空间布局 “4+4+X”的格局，第一个“4”是指四个国家级开发区，即陆家嘴、外高桥、张江和金桥。第二个“4”是指四个新兴区域，包括世博、临港、国际旅游度假区、航空城（祝桥）。祝桥航空城提出要培育千亿航空产业，承载50万人口。
2020年，《上海浦东综合交通枢纽专项规划》正式获批。规划新增浦东机场T3航站楼、建设铁路上海东站，浦东综合交通枢纽将与虹桥综合交通枢纽共同构成上海两大国际（国家）级客运枢纽。
除了航班与公交，大家最为关心的轨道交通，浦东枢纽规划“5条市域线+2条市区线”布局方案：机场联络线、两港快线、东西联络线、机场快线、沪通线，2号线、21号线。见下图示意。
2021年8月，《上海东站地区核心区（2.2平方公里）控制性详细规划修编》的正式公布，将原来以工业为主的用地性质，调整为以商业服务、商务办公、居住用地、绿地、公共服务设施用地为主的门户枢纽地区。
核心区规划总用地面积：约2.2平方公里；
核心区规划总建筑面积：约300万平方米。
核心区规划功能定位：“全球城市的门户”、“长三角一体化的窗口”、“上海城市的超级地标”。
从规划功能定位来看，上海东站区域和大虹桥，确实很相似。
祝桥整体的产业，布局三个层面：
综合交通枢纽本体：基础设施产业，如飞机后勤维修服务，燃油供应，航空食品，旅客服务，货运服务，停车场及航空公司办事机构等；
枢纽站前核心区：高端服务业，包括空港相关性强的企业总部，金融机构，展览展示，会议中心，商业服务，高端酒店等；
空港工业区及大飞机总装基地：临港配套产业，加工制造产业区，大型物流仓储等。
祝桥的规划靠谱吗？
在分析临港规划时，我们提到一个板块成功获得跳跃式成长，需要具备三个要素：
1）要有一定的资源禀赋。2）规划要科学。3）投入的能量密度要足够，时间还要持久！
结合祝桥的情况：
1）资源禀赋是有的。和大虹桥一样，浦东枢纽也是空铁联运的综合交通枢纽。浦东国际机场的运量大于虹桥，且以国际航班为主，上海东站10台30线的规模仅次于虹桥。
2）依托空铁联运的交通枢纽，发展空港产业，产生融合，规划上也没毛病。
3）祝桥规划面临的最大问题，在于是否有足够的投入能量密度！
这里面存在三个方面的问题：
1）和虹桥不同的是，虹桥距离市区近，原本长宁闵行部分本身有较好的发展基础。而祝桥的底子是城乡结合部，发展起来所需要的投入更大。
2）祝桥的规划层面不是最高，主要是浦东新区在搞。而浦东目前的开发重点，在金色中环的张江、金桥、御桥等。最近几年可能没有太多的资源倾注到祝桥。
3）祝桥的产业和人口还受到临港的竞争分流。高端服务业，航空相关产业也是临港的主导产业，而临港的优惠政策及招商力度，是祝桥不能比拟的。
事实上，祝桥的大飞机产业园，本身就是临港新片区120先行区的管辖范围。虽然行政上落位祝桥镇，但产业园里的工作人员基本都是临港的3.1人才，置业和常住地大多选择在临港，而不是祝桥。原因很简单，和祝桥相比，临港的规划上限更高，城市服务配套能级更高，在建的两港快线在大飞机产业园设置下盐路站，3站就到105开放区站，祝桥房价4.5万，临港滴水湖只要3.3万，大飞机产业园的朋友谁会在祝桥买房呢？
考虑到上面三个层面的限制，短期内祝桥航空城的规划落地，可能不会那么快，完全比不上临港的势若雷霆。这种滴滴答答的投入，会给一个超强规划带来不确定性，甚至延伸出问题。
一个典型的例子就是祝桥的“四个球”梦想谷。整体规划10.8万㎡，由1.6万㎡的沉浸式商业街区与3.8万㎡的12个主题酒店群组成，效果图看上去很美好，目前处于停工阶段。据说已经有人接盘，但还未重新启动。
项目烂尾可能有开发商的偶然因素。但也有规律，最容易产生在规划期望过高，但规划兑现力度不够的区域。
总结来说，祝桥航空城有非常好的先天禀赋，也有很好的规划，关键点在于政府是否能够投入足够巨量的资源。结合上海和浦东的实际情况来看，短期里面，恐怕有难度。
所以，我们只能说，祝桥未来可期，但需要时间。
祝桥的新房能买吗？
祝桥目前新房价格在4.5万左右，二手次新房4.2-5.8万。能不能买呢？
简单来说，如果抱着投资增值的目的，祝桥并不是好的投资标的。原因前文分析了，祝桥的大规划，落地需要时间且有不确定性，目前的二手房价格已经预支了部分未来。
事实上，祝桥二手房的成交量也说明了目前的高挂牌价，并没有交易量的支持。
近几个月，整个祝桥镇的二手房交易量在10套左右，二手房基本没有流动性。
如果是本地工作人群的刚需自住或者改善，祝桥新房还是可以买的。
原因在于：随着浦东综合枢纽的建设，祝桥的生活配套将会比现在迈上一个大的台阶。
轨交方面：东站建成后，区域内有2号线、机场联络线、两港快线等地铁和市域线，未来有21号线地铁，属于轨交覆盖密度较强的板块。
教育方面：已经开办进才东校，祝桥小学被明珠托管，虽然成绩还有待验证，但越来越好的趋势是明确的。
医疗方面：九院祝桥院区2021年7月已经开工，总投资约22亿元，预计2024年竣工投入运营。
九院祝桥园区效果图
商业方面：目前已经有天和商业广场，欢乐城等配套。随着东站站前核心区约53万方的商办开发，商业能级会提升一个层级。
总之，在轨交、教育、医疗和商业等方面，祝桥社区新房的配置还是相当好的，对刚需和改善自住来说，这些配套（含在建及规划）的丰富度和能级都很不错。尤其在整个浦东四五百万总价级供应非常稀缺的背景下，祝桥4万多的新房是为数不多的选择。
如果作为投资，最好降低一些期望值。
