大家在谈论临港新房时，基本有一个共识：临港长期看好，但发展需要时间，加上近几年新房供应大，二手价格短期内没有上涨空间。指望在临港买新房快进快出赚钱不大现实。
我们从另一个角度看，要问一个问题：整个上海，有没有能够快进快出，交房后（一般是买房2-3年后）就能抛掉稳稳大赚一票的新盘？
答案可能让人意外：非常少。
你可能会差异：市区那么多倒挂盘，几万一平的价差摆在那里，怎么不是买到赚到呢？
事实是，这些倒挂盘，除非个别开发商骚操作，基本都会触发1.3倍认购的5年限售。也就是说购房后要5年后才能售卖。
5年后上海楼市什么情况？谁能够准确预判？
我们看下当下最热的板块：宇宙中心大虹桥。
这两年，大虹桥无疑是上海楼市的当红炸子鸡。只有刚刚认购的中建颐璟臺和龙信御澜两个微型楼盘认购率未到100%，其他楼盘全部触发积分，动辄百分之两三百的认购率。
大虹桥的火热，一方面也是国家战略规划的概念，另一方面是一二手价格的倒挂。万科天空之城挂牌价一度到10万，而徐泾新房价格仅6万+。
一二手倒挂长期存在一定有两个必要条件：二手次新房供应少+新房不易买到（供应少，或积分高）。低分者买不到更便宜的新房，只能在有限数量挂牌的二手房中挑选，二手价格才能立得住。
如果二手次新房挂牌量大，或者新房可以随便买，二手价格必然会回调。
虹桥现在的格局，就是二手次新房少，新房积分高。
5年后呢？据统计，届时已交付且可售的房源至少有2.5万套。这个供应量下面，二手房价格真的还能那么稳吗？很难说。
说不定现在不那么好卖的中建颐璟臺和龙信御澜，交房后马上可以入市，能赶上更好的时机。
当然，虹桥是个非常特殊的情况，新房上市量特别大。市区其他板块新房供应少，这个问题不会那么突出。但往往单价和总价会更高，只适合少数玩家。
但有一点可以明确：一二手倒挂的本质是局部的供求失衡。但市场供求在动态变化，建立在一二手倒挂逻辑之上的“稳赚不赔”，其实并没有那么稳。
回头再来临港楼市。
在临港新房项目集中入市之前，临港二手次新房价格一路飙升最高有7万单价的挂牌和6.5万的成交。但在新房巨量供应下，很快土崩瓦解。新房的冲击是一方面，究其根本是以临港现在的人口与城市功能现状，5-6万的价格确实站不住。
临港楼市不是成熟市场倒挂逻辑，而是新兴市场成长逻辑。
每年固定资产投产一千多亿，到处是工地塔吊，前沿产业突飞猛进，各种优质城市配套资源的注入，接下来几年会一年一个样，三年大变样。正是这种变化，推动临港板块价值中枢的稳步提升。
当然，二手房的价格依然会受到短期供求关系的制衡。即便在一个高成长的新兴市场，资产价格也是螺旋式上升的，但波动的中枢会提升。
在我看来，这种新兴市场内在成长带来的价值中枢提升，才是最稳的。
反正那些看上去稳赚的新房楼盘，也要限售5年。
那就当做临港新房也限售5年好了。
5年后，也就是2027年，临港给市场的惊喜可能会更大。
