临港楼市的5个问题，值得注意！

01

临港规划供给有多少套？

根据“十四五”规划，到2025年临港楼市计划供应各类住宅20万套，其中商品房占比%60约12万套。今年新片区成立三周年提及未来3年计划建设各类住宅16万套，也就意味着前面3年已经完成了4万套；未来3年还剩下16万套，商品房占比%60约9.6万套，未来3年平均每年供应3.2万套。

2022年1-8月份临港楼市30个项目存量套数为约3.4万套；

今年1-9月份临港推出5批次共计10684套新房；

而1-8月份前4批次共计8297套已经开盘认购，成功认购共6800套，剩余续销1500组左右；人才购房仅占比20%约1300组；也就说临港今年80%房子卖给了3.3购房者。而去年3.1人才购房占比40%以上。

02

临港购房者是谁？有些什么变化？

伴随临港新房购房者3.3从六成变成八成的另一个变化，是临港之外浦东购房者的比例在迅速上升。2021年度，我们从多个项目了解到，临港、浦东和其他区购房者的比重大约是50%：35%：15%；而当下的这个比例大致是：30%：55%：15%。浦东购房者已经成为了临港新房市场的主力。

数据变化正好诠释了临港人才购房新政的核心：“让在临港工作的人生活在临港”。

2种老临港人

1、去年购买群体中大多数是老临港人的高抛低吸投资客，大户型刚需改善家庭；他们已经是工作在临港也生活在临港的红利获得者。

2、然后是老临港人里的工作在临港房子买到周边的（惠南、万祥泥城、及周浦）的回迁型客户。临港的城市中心化虹吸了这一波回流返迁客群。

 

2种新临港人

3、而从2022年的数据来看，新临港人开始成为购买主力军。他们大多数是伴随着产业南迁的浦东产业客群。他们来自浦东全境年轻购买群体。

4、随着520变310临港人才购房新政继续放宽，在临港人才企业库的员工继续下降到在临港工作1年单身即上海购房资格。新临港人他们来自全国各地的刚需居住客群。

 

到年底，临港房子还剩下多少？

小3万套

预计将要再一次创造

临港全年销售过万的成绩

存量3.4万套剔除第5批次2387套；外加第6批次（数量不详）。不出意外的话，在当下已完成6800多套的基础上今年完成1万套是没有任何问题的。大概率库存小于3万套是个大概率事件。

2021年临港一共卖掉了10320套房子，2022年1-8月份已经卖掉6800套商品房，接下来9-12月份的第5次及最后的第6批次能卖掉4000套，临港将再一次实现全年销售商品房过完的传奇。

03

临港土拍降温给我们什么启示？

2021年上海市全年拍地95宗临港占据了21宗，占比22%。今年前三轮土拍，全市105块地临港只有9块；加上第四轮土拍万祥和书院2块地，勉勉强强保住了11块一般江山。供应减半，对临港楼市的健康发展是大好事。

临港楼市2023年上市的全部项目总量：

3万套+103港城1024+书院1036+万祥322；

2023年全年预估入市套数

大约32382套

04

临港楼市健不健康？

新片区成立3周年

临港人才购房新政及发布的4组数据

定向优化临港新片区人才购房政策

在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上在临港新片区限购住房1套住房。所购住房自合同网签备案满7年后可转让。

新政从3年降为1年可以获得上海购房资格---房票

有多人受益于这个新政呢？能生成多少张房票？看看分母就明了了

一、人才企业基数

临港新片区新注册企业超过6.4万家，从业人员突破25万；临港人才企业标准要求3地合一，为了帮助临港企业更好的获得全国人才，人才企业从已经公布的1171家发展出更多的人才企业名单来，这样新政才能让更多的临港企业享受到，提高临港企业的人才引进的优势。

二、3.1人才基数

临港引进落户人才2.84万，人才总量突破9万。常住人口增长15万；这是临港下一个置业主力军，3年降低到1年意味着9万人中大多数将获得临港置业的资格---房票。只要能有40-50%人才入市，将为市场提供3.6-4.5万张房票；从这个数据看临港楼市的供需就完全可以达到数字平衡。

三、临港人才购房补贴政策

工作满一年的新临港人会不会积极入市置业？

外地户籍刚刚工作没有多久，因为没有足够积蓄买房的积极性不会很高！加上没有到结婚的年龄不会因为婚房而入市；住房补贴政策起到了一个红包效应，如果能真的按照博士、硕士、本科生60万、40万、20万的补贴，对于大多数年轻人来说，首付款压力就小了。这种红包效应必将会加速大家置业意愿。

 

所有，我们从这些数据可以得出一个结论：临港楼市供需平衡，健康稳健！